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Inadimplência em tempos de COVID-19

Nosso país, nossa economia já enfrentou diversas crises políticas, sociais, econômicas, mas nunca neste país se atravessou uma crise em que envolve todas as esferas sociais, econômica, política e sanitária, onde maioria da população teve de deixar seus trabalhos, seus negócios, outros inclusive fecharam seus estabelecimentos por tempo indeterminado por conta das medidas restritivas de circulação advindas da pandemia do Novo Coronavírus.

É sabido que a inadimplência é um problema crônico que atinge os condomínios e acaba trazendo inúmeras dores de cabeça ao síndico, afinal fazer a gestão do condomínio com uma inadimplência expressiva acaba comprometendo a saúde financeira do Condomínio, fazendo da sindicância uma jornada muito árdua. O condomínio é uma entidade sem fins lucrativos que vive e sobrevive do fruto da arrecadação mensal advinda das taxas condominiais. Neste cenário atual de isolamento social, restrição de desempenho das atividades comerciais acaba por refletir na inadimplência uma vez que quase 70% da população exerce atividade na área de prestação de serviços e justamente estas áreas foram as mais afetadas por conta da pandemia do COVID-19. Indubitavelmente a inadimplência tende a se elevar nos próximos meses.

É importante frisar que a taxa condominial é uma obrigação legal que se consubstancia materialmente em um determinado valor que impõe ser pago todos os meses e de forma sucessiva pelos condôminos, vale dizer, pelos proprietários ou promitentes compradores (equiparados pela legislação civil aos proprietários e, portanto, igualmente condôminos).

Em sua qualidade de obrigação jurídica, a taxa condominial se destina a custear as despesas e serviços relacionados à área comum do condomínio edilício, sendo certo que os seus contornos, expressos em valor, encontram guarida nos atos consignados em assembleia, onde são computados os custos fixos e variáveis que se descortinam correntemente e que se associam à indispensável gestão condominial.

De ser observado que a soma dos empenhos fixos e variáveis gera um valor que passa a ser dividido entre os condôminos, obedecendo ao critério da fração ideal ou a outro, desde que previsto expressamente na convenção.

O caráter peremptório da obrigação independe do fato do condômino residir ou não no imóvel, de fazer uso direto ou indireto do bem, de retirar ou não frutos da propriedade, sendo certo que, caso deixe de pagar, insere-se o condômino no âmbito da inadimplência, sujeitando-se às consequências e aos rigores dessa particular situação fática.

O síndico tem o dever de atentar para a inadimplência e o condômino tem o dever em honrá-la mensalmente, isso porque o condomínio funciona como uma mini sociedade, onde todos têm que conviver da melhor forma possível para que se tenha a paz social. Assim, se faz necessária a regulamentação de direitos e deveres para que não se tenha conflitos, ou se tenha um número reduzido.

Os deveres dos condôminos estão previstos no art. 1136 do Código Civil, que prevê:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Não se pode esquecer que o dever supramencionado trata-se de regras gerais, devendo-se atentar para o fato de que os condôminos estão submetidos às regras contidas na convenção de condomínio.

Sendo assim, conforme dispõe o inciso I do art. 1336 do Código Civil, o devedor da despesa condominial é o condômino, isto é, o proprietário.

De acordo com o §2º do art. 1334 do Código Civil são equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, salvo disposição em contrário.

Portanto, todo aquele que se enquadra na situação de condômino está obrigado a arcar com as despesas condominiais, sendo esta uma obrigação positiva e de natureza propter rem.

Não há como o devedor desta obrigação se eximir do pagamento desta despesa sob o argumento de que não se utiliza da coisa, pois as despesas decorrem da situação da coisa. Sendo assim, o sujeito passivo da obrigação em tela será sempre o condômino, ou seja, aquele que esteja na situação da coisa.

Se o imóvel estiver locado e o locatário não faz o pagamento do condomínio, este deverá acionar o proprietário do imóvel e não o locador.

Porém, tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no sentido de que em “sendo as cotas condominiais obrigações propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, tanto o proprietário registral como o possuidor direto respondem, pois, ambos juridicamente estão vinculados à coisa, e esta, em último caso responderá pelo pagamento do débito”.

São também responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais o usufrutuário, pelo que determina o art. 1403 do Código Civil, que impõe a eles o dever de pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebe e as prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Os herdeiros ou legatórios também respondem pelo pagamento das cotas condominiais. O herdeiro que detém a posse do bem é responsável pelo pagamento do condomínio, independente do bem ter sido inventariado ou não, exatamente pela obrigação propter rem das cotas condominiais. É claro que este herdeiro pode cobrar em ação regressiva dos demais herdeiros.

Os legatários (aqueles que foram aquinhoados com bens ou parte de bens em testamento) não respondem se não lhes foi entregue a posse do legado. Somente respondem quando houver comprovada partilha e comprovada entrega da posse. Caso contrário responde o espólio pelo pagamento das cotas condominiais.
O arrematante é responsável pelo pagamento das cotas condominiais após a arrematação.

A obrigação de pagar as despesas condominiais, conforme já afirmamos, é uma obrigação propter rem. Isto quer dizer que a unidade condominial responde pelos débitos das taxas condominiais. A consequência primeira é que a unidade condominial pode ser penhorada em ação de cobrança de condomínio, não se podendo alegar bem de família.

Já o síndico tem o dever de atentar para o status da inadimplência condominial e de acompanhar as medidas de cobrança que devem, em princípio, seguir as linhas primárias da mediação e da conciliação, sempre que possível; contudo, superadas, sem êxito, essas etapas vestibulares, abre-se o indispensável caminho da execução judicial, vez que a taxa condominial se encontra vinculada a um aspecto fundamental da gestão de condomínios: a saúde financeira do empreendimento, sem a qual, coloca-se em risco a governança e toda a gama de serviços esperada pelos demais condôminos adimplentes que não podem e não devem arcar com os prejuízos causados por aquele que deixa de cumprir com exatidão o seu dever para com o pagamento regular da taxa condominial.

Neste momento de pandemia que estamos vivenciando é exigido do síndico (a) uma habilidade de negociação aliada a conscientização de levar aos condôminos a necessidade do adimplemento das taxas condominiais sob pena do condomínio entrar em colapso, também lhe é exigido uma tomada de decisões no sentido de que garantir que a inadimplência não irá acarretar danos a administração do condomínio.

Neste momento o síndico deve ter um olhar gestor e analisar produtos e alternativas para frear/coibir/evitar a inadimplência, dentre eles a eventual contratação de cobrança garantida, uma ferramenta de eficaz gestão condominial que vem se destacando neste momento de pandemia. O síndico não deve se descuidar da inadimplência nem em tempos de COVID-19 ou fora dele.

Autor: Tarsia Smeha Quilião

Advogada
OAB SC 25376A | OAB RS 57343

Formada em Direito pela Universidade Luterana do Brasil em 2002; Pós Graduada em Direito Ambiental pela UFRGS em 2004; Assessora da Procuradoria Jurídica do MPRS; Procuradora Jurídica do INMETRO; MBA Gestão de Negócios pelo CESUSC em 2010; Governança Coorporativa e Compliance pela FGV; Atuante na área condominial desde 2010; Colunista no Jornal dos Condomínios SC; Proprietária da empresa SC COBRANCAS; Artigos publicados no Jornal dos Condomínios e Sites especializados da área; Criadora do BLOG INFOSINDICO; Advogada militante na área condominial e prestadora de consultoria na área para diversos condomínios, administradoras, construtoras e empresas do ramo. Conselheira do CEU EMPRESARIAL e Colunista revista viva condomínios.