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O que o síndico pode fazer para reduzir o condomínio? E como fazer?

Com o isolamento social e a paralisação do comércio, a economia e os condôminos têm sido fortemente prejudicados. Consequentemente, os síndicos, gestores e administradoras têm estudado formas para minimizar o reflexo da diminuição de receitas visando assegurar a adimplência. Analisemos:

1) É PERMITIDO SUSPENDER OU REDUZIR A APLICAÇÃO DE JUROS E MULTA INCIDENTE SOBRE CONDOMÍNIOS EM ATRASO NESTE MOMENTO DE PANDEMIA?
Se a convenção contiver previsão, nos termos do art. 1.336 do Código Civil, de que o inadimplente pagará o débito com incidência de determinado juros, multa e correção monetária, essa suspensão/redução só poderá ser efetuada com a aprovação em assembleia e quórum de dois terços de todos os condôminos, já que isto configurará alteração da convenção, e caso o síndico deixe de cumpri-la, um desrespeito às suas normas. Alerto que, embora o sentimento seja de se solidarizar com o próximo e o Código Civil não vede expressamente a concessão de abatimentos pelo síndico aos condôminos inadimplentes, não recomendo a prática sem autorização da coletividade, mesmo na situação de anormalidade em que vivemos, pois ao preterir a decisão da coletividade, o síndico estará assumindo o risco de ter suas contas desaprovadas e poderá responder por condenações no Judiciário com seu próprio patrimônio, já que o desconto dos encargos legais é considerada no judiciário como um prejuízo ao condomínio e uma medida ilegal na medida em que desrespeita a lei (1.348 e 1.336) e a convenção.

2) É POSSÍVEL APLICAR O DESCONTO POR PONTUALIDADE OU O DESCONTO POR ANTECIPAÇÃO NO PAGAMENTO?
Primeiramente, cumpre esclarecer que são coisas distintas, conforme entendimento firmado pelo próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ). O desconto por antecipação, perfeitamente admitido pelo STJ, é o abatimento aprovado em assembleia e concedido a quem paga o boleto em data anterior à data do vencimento da taxa condominial, como por exemplo, até o terceiro dia útil do mês, enquanto o vencimento ocorre todo dia 10 do mês de referência. Já o desconto pontualidade, com controvérsia entre Turmas do STJ, é o desconto para quem paga até a data do vencimento, o que representa uma dupla penalidade, já que aplicada na mesma data da multa moratória, aquela de até 2% ao mês, fixada na convenção e uma maquiagem à proibição legal de se aplicar multa superior a 2% (seria uma multa maior disfarçada). Fato é que a questão é discutível, inclusive entre os Tribunais de cada Estado do Brasil. Então, pela insegurança jurídica, minha recomendação aos síndicos mais conservadores é de não utilização do formato, devendo-se ter em mente, também, que se a quota condominial é rateio de despesas, é minimamente suspeita a prática de excluir valores do montante mensal decidido em assembleia de previsão orçamentária, devendo os administradores do prédio estudarem a possibilidade de uma taxa flutuante e variável em substituição à taxa fixa.

3) A TAXA CONDOMINIAL PRECISA SER REDUZIDA PORQUE A ÁREA DE LAZER FOI INTERDITADA POR RECOMENDAÇÃO DO PERÍODO DE PANDEMIA?
Não, a taxa condominial não precisa ser reduzida pelo fechamento das áreas de lazer, mas é possível que isso aconteça como decorrência de negociações dos contratos, sendo recomendável bastante precaução para a diminuição da cota mensal. É necessário considerar que o condomínio não visa lucro, sendo a taxa condominial um rateio das despesas e fixada em assembleia: o síndico não decide seu valor sozinho. Então, a suspensão do uso das áreas de lazer não gera, necessariamente, economia, pois as manutenções rotineiras permanecem. Ainda, com a pandemia, é provável que outros gastos ordinários do condomínio residencial subam, como contas de consumo (água, luz e gás), o que precisa ser levado em conta ao se pensar de diminuir a receita ordinária mensal.

4) O INQUILINO PODE PROCURAR O PROCON PARA RECLAMAR DA TAXA CONDOMINIAL, ESPECIALMENTE SE TIVER SEU ACESSO ÀS ÁREAS DE LAZER, RESTRITO?
Não. Diferentemente das mensalidades escolares e outros serviços, essa situação não é resolvida com base no Código de Defesa do Consumidor e o PROCON nada pode fazer, mas com base na Lei do Inquilinato que prevê que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e ainda inserir ou modificar cláusulas de reajuste. Também prevê o código civil a possibilidade de adequação do preço do aluguel ao momento real diante da existência de manifesta desproporção por alteração no poder aquisitivo, podendo o juiz corrigir esse desequilíbrio conforme considerar razoável e proporcional para as partes. Vejam o canal do youtube da ABRASCOND no meu vídeo “A pandemia e os alugueis: como ficam?” para maiores informações.

5) O QUE DEVO FAZER AO NEGOCIAR OS CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS? ATENÇÃO A CLÁUSULAS ABUSIVAS.
A negociação bilateral dos contratos de prestação de serviços é uma possibilidade plausível aos condomínios para redução da cota condominial ordinária, inclusive com a substituição dos serviços por meio da rescisão e revisão de cláusulas abusivas, como multas desproporcionais e aviso prévio demasiadamente extenso. É possível que contratos mensais se tornem contratos de pagamento pontual, a mão de obra da jardinagem seja reduzida, seja acrescido 20% de acúmulo de função para o zelador para limpar piscinas e regar as plantas (conforme Código Brasileiro de Ocupações e verificando a convenção coletiva territorial), diminuir rondas e até reduzir postos de portaria e limpeza.

6) O QUE POSSO FAZER NOS CONTRATOS DE TRABALHO DOS EMPREGADOS DIRETOS DOS CONDOMÍNIOS?
A Medida Provisória-MP 936/2020 flexibilizou ao empregador a redução de jornada e da remuneração proporcional e também a suspensão do contrato de trabalho por 2 meses, sem a necessidade de concordância do sindicato quanto a estes acordos. Dessa feita, é possível a redução ou suspensão do Contrato de Trabalho desde que a MP ainda esteja em vigor, o que recomendo seja feito apenas em caso de extrema necessidade e após a adoção de outras possibilidades, como o corte de horas extraordinárias e a concessão de férias individuais, as quais, conforme MP 927, podem ser concedidas ainda que o período aquisitivo a elas relativo não tenha transcorrido. Vale ressaltar que, em se tratando de Medida Provisória, sua vigência é de 60 dias prorrogável por período igual, correndo o risco de não ser transformada em lei e gerar grande insegurança jurídica a quem dela se utilizou.

7) QUANTO A FGTS E TRIBUTOS FEDERAIS, O QUE POSSO FAZER?
A MP 927/2020 permite o parcelamento pelo empregador do FGTS sem multa relativa ao pagamento dos meses de Março, Abril e Maio, mas em relação ao INSS ainda não há permissivo legal para flexibilização de sua quitação. Enquanto que, em relação aos tributos federais, tanto o governo quanto a receita prorrogaram as datas dos vencimentos, o que deve ser provisionado entre as despesas do condomínio.

8) É POSSÍVEL SUSPENDER A COBRANÇA DE RATEIOS EXTRAORDINÁRIOS?
Sim, inclusive sem a necessidade de assembleia, caso não haja comprometimento com contratos e fornecedores.

A TAXA CONDOMINIAL MENSAL PODE SER REDUZIR SEM ASSEMBLEIA?
Considerando que a previsão orçamentária costuma ser devidamente aprovada em assembleia, seus limites devem ser respeitados, ou seja, jamais ultrapassados sem autorização prévia assemblear, sendo a redução da quota condominial ordinária possível, com muita cautela, e posterior ratificação da assembleia presencial ou, previamente, por meio de assembleia virtual nos casos permitidos. Reitero um estudo cauteloso sobre as contas ordinárias do condomínio.

9) COMO EU, INQUILINO, POSSO PAGAR MENOS NO CONDOMÍNIO?
A Lei do inquilinato (LEI 8245/91) conceitua as despesas do condomínio em ordinária (de responsabilidade do inquilino) e extraordinária (de responsabilidade do proprietário). As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, como consumo, limpeza, conservação e manutenção, salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. As despesas extraordinárias são aquelas alheias aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, benfeitorias como reformas e ampliação do imóvel como pintura da fachada, instalações de novos sistemas de segurança, economia e lazer, projetos de paisagismo e decoração, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, fundo de obras e constituição de fundo de reserva, que é formado por um percentual estabelecido na convenção sobre o valor pago mensalmente. Assim, recomendo que o inquilino, quanto pague o condomínio, entenda a rubrica dos valores pagos a título de taxa condominial e identifique o que é de sua responsabilidade, especialmente a rotineira constituição do fundo de reserva que é de responsabilidade do proprietário como estabelece a Lei do Inquilinato.

10) POSSO USAR O FUNDO DE RESERVA PARA PAGAR O AUMENTO DE DESPESAS NÃO PREVISTAS?
Sim, com muita precaução e ratificação em assembleia posteriormente, pois a alteração da destinação de fundos constitui cometimento de irregularidade que pode levar o síndico à destituição, vez que o Fundo de Reserva, contabilmente, existe sob a rubrica de despesa extraordinária, que é, por lei, de responsabilidade do proprietário do imóvel, tanto na sua obrigação de pagamento, quanto no seu direito ao uso para realizar obras emergenciais que garantam o perfeito funcionamento e não desvalorize o seu patrimônio. Contudo, excepcionalmente e com bastante cautela, utilizar o fundo reserva para pagamento das contas, tanto as ordinárias quanto as extraordinárias, poderá ser razoável, devendo o síndico em momento oportuno convocar uma assembleia para expor os gastos, deliberando nela a aprovação do meio de recompor o fundo novamente.
A partir dessas conclusões, espero ter colaborado para a sugestão nesse momento tão difícil em que vivemos.

Autor: Amanda Lobão Torres

Advogada e Mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP e pela Universidade Nacional de Rosário. Cursou Direito Imobiliário pela FGV/SP. Palestrante internacional na área de Processo Civil e Condominial, já tendo proferido palestras em Lima (Peru), Assunção (Paraguai), Buenos Aires, Azul, Rosário e Mendoza (Argentina), além de diversas cidades brasileiras. É professora de Direito Condominial e Formação de síndicos na Escola Superior de Advocacia, na ABRASCOND (Associação Brasileira de Síndicos Profissionais de Condomínios), entre outras instituições. Colunista regular da mídia especializada. Foi docente de Processo Civil na Pontifícia Universidade Católica de Alto Paraná e participa das comissões de Direito Imobiliário da OAB no Estado de São Paulo.