Cobrança da cota condominial por fração ou unidade?

Por Disan S. Pinheiro Jr.

Muitos condôminos questionam, porque a despesas das áreas comuns não são iguais? Porque apartamento menor paga menos que o maior, sendo que o uso das áreas comuns é igual entre todos?

O maior questionamento é este, os condôminos alegam muitas vezes que todos usam da mesma forma os elevadores, serviços de portaria, limpeza, piscina, academias, etc…

Primeiramente, necessário se faz uma previa analise da legislação sobre o tema:

  1. No Código Civil diz que o rateio de despesas é realizado pela fração ideal de cada unidade autônoma, isto é, aquele percentual existente na matrícula do imóvel, esta informação está no artigo 1336, I, que diz:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Como dito no Código Civil, a cobrança pode ser diferente, desde que esteja redigido de forma diversa na convenção do condomínio.

Muitas Convenções seguem a estritamente a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64), que diz em seu artigo 12, § 1º, a mesma coisa que o código civil:

“§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Neste ponto, fica claro que a cobrança da cota será sempre pela fração ideal de cada unidade, exceto se na convenção condominial estipular de forma diversa. 

Ainda, sobre o tema, temos recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 02/06/2020 (RESP Nº 1778.522 SP), onde entendeu que, para o rateio das despesas das áreas comuns ser diferente do que determina o Código Civil, ou seja, ao invés de ser cobrado pela fração ideal ser por unidade, segue trecho da decisão:

As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

Assim, concluímos que é possível alterar a forma de cobrança da cota condominial, no entanto, tal possibilidade seria possível somente com alteração da convenção, isto é, deve ser passada em assembleia, que depende do quórum específico de 2/3 dos condôminos.

Autor: Reginaldo Silva

Diretor Jurídico ABRASCOND – Graduado em Direito pela Universidade Bandeirante de São Paulo; Pós Graduado em Direito Público pelo Instituto Damásio de Direito da Faculdade Ibmec SP; Inscrito nos Quadros de Advogado da OAB/SP; Sócio Fundador do Escritório Disan Junior Sociedade Individual de Advocacia – Registro OAB/SP no 27.966; Ex Membro do Grupo de Discussão de Assuntos Condominiais da OAB/SP Subseção de Diadema/SP; Advogado e Consultor de Condomínios, Administradoras e Empresas do Ramo Condominial.